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第408章你该给自己放个假
秋天的事，大家都没急着在春天做决定。
不过这次洽谈很是愉快。
陈学兵拿出的石库门别墅方案涵盖了静安别墅、张家花园西区、景华新村、四明邨、蓝棠皮鞋厂、晋福里、太福里的188套石库门院落单元。
这些单元有的连在一起，有的独立，也有一些文化保护单位和徐志摩与胡蝶故居等名人故居共计11个单元不能动。
剩下的177套，最小的可以做出200平方左右建面，实得300个平方，大的是500平产权的地上四层，实得900平以上的豪华大别墅。
陈学兵给了个笼统的总数：七万平占地面积，正好能做出七万平的产权建面。
也就是说，以10万以上均价卖出去，能拿回70亿。
除开30亿建设和整修成本，能拿回40亿以上。
比大家想象中的要多多了，这118亿左右的土地，原本的价值大都在南京西路的八万平商业地块，那边的价值每平方十多万，一开始所有人都觉得陈学兵就是瞄着南京西路的商业地去的，石库门改造就是个捆绑工程，能做到给上海交差，小赚一点的程度就不错了。
经陈学兵这么一算，赚头却不小，就是营销要花点功夫。
还有地下停车场，这是一笔确定的回报，石库门能建三个分布式地下停车场，由于不采用明挖法，减少了地层沉降和对邻近建筑基础、管线、道路的影响，无需遵守《地下建筑退界》每层退界的限制，能建7万平左右，在大家心里约有10亿-20亿的价值。
南京西路的商业地块需按照《地下建筑退界》限制，但深基坑至少能挖出地下三层，这又会是一个巨大的停车场。
这就有了规模效应。
如果建立自营团队，南京路和淮海路两个紧邻商圈的停车位由团队运营，几个停车场一起抬升停车价，把停车位的价值炒起来再出售，未来也许能创造非常可观的额外回报。
最后的计算，拿地和建设总投资大概要180亿，前期投入的50亿两年可获10%的资金占有费。
这个项目的后期投资和运营由股安负责，也就是说只有这50亿的投资额度，机会就这一次。
另外，陈总虽然看起来很有钱，但这毕竟是130亿的后续投资，股市不可能年年都有这么好的行情吧？所以大家都对他后续是否能拿出这么大笔钱完成开发有些存疑。
不过陈学兵要是坚持不住，现有股东又可以获得以优先低价拿到他股权的机会，搞不好是更大的收益。
期间地价若大幅下跌，大家也可以找陈学兵退款走人。
进可攻退可守。
这是笔好生意，大家或多或少都在内心锚定了一个投资数额，而后看看陈学兵具体如何实施再说。
回去的路上，任颖接到了一通来自毕亚雄的电话，而后打通了武捷思，念了一个名字，请他查证。
“长实退出成华地块的竞拍了，可能换了一个新加坡的马甲公司来参与。”
任颖说着，表情不太好。
陈学兵沉吟一会后说道：“换策略了，不想让咱们拉踩。”
“我猜也是这样。”
任颖点头。
成都拍卖定在25号，陈学兵让她去。
她这段时间搞到了一些长实拍卖的现场录像，针对长实成功拍下的bj御翠园和上海高尚领域，和他们竞拍失败的成都领事馆地块与深圳宝安中心地块的拍卖手法反复观看对比，希望通过对方的现场反应判断他们的心理价位。
她发现对方的首次举牌价和最终出价之间似乎都相距着15%，一旦超过便不再竞拍。
虽然竞拍最终靠实力，但通过调整出价策略，搞不好能省点钱，这也是体现她价值的时候。
当然，这仅仅是个猜测，可对方现在换人了，代表这个猜测大概也不存在了。
而对于陈学兵来说，长实已经退出，即使赢了，也没法把上次的竞拍失败之仇报回来，也是一种遗憾。
对方反而不必有首富包袱，可以根据情况灵活出价，灵活退场。
陈学兵扬了扬眉，但随后也露出了笑容：“罢了，咱们把这个面子找回来，也就是做给供应商们看看，现在.我看他们这么做，也是避免被动出高价，说明心里虚了，也可能把策略换成抬咱们的价了，这样，咱们只出两手价，20亿，21亿，出手跳价幅度要大，第二手喊完就停，只要有人再出手，哪怕只抬一手价，咱们也不要了，让他们每抬我们一次都要反复斟酌有没有人接盘。”
任颖皱了皱眉。
但21亿确实是这块土地目前最大的价值了，若还有溢价空间，除非是“长征拍卖场找回面子”
。
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