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§第三节德国的住房政策
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一、德国住房政策的历史阶段
（1）战后重建时期。
作为两次世界大战的发起国和战败国，战争对德国的国民经济造成了极大的破坏。
在第二次世界大战结束时，德国的许多城市都沦为废墟。
据统计，在西德，约80%的住房遭到了破坏。
战后如此严重的住房问题迫使当时的联邦德国政府采取了极端的措施加以解决。
比如原联邦德国政府实行了住宅配给制度，由政府住宅局负责以低租金分配给住户，不允许私自出租和出售。
1950年，大约50%的家庭得到了政府配给的住房。
在当时，这个措施一定程度上缓解了住房短缺的问题，但没有从根本解决住宅供应不足的问题，例如，在20世纪50年代初，政府有能力供给1700万个家庭居住的住宅仅有1000万套，仍有约700万套的住宅缺口。
为此，联邦政府把住房政策的目标定为为国内所有公民提供能负担得起的住房，并在1950年颁布了第一部《住宅建设法》，推出了“社会住房计划”
。
该计划主要包括三方面内容：其一，政府对纳入社会住房计划的项目提供投资补贴，在土地供应、贷款、税收等方面给予优惠，以鼓励社会住房的建设；其二，政府把社会住房的租金控制在符合低收入家庭负担能力的水平之内，低租金给经营者带来的损失用政府贴息和税收优惠的方式来弥补，其三，对租用社会住宅的家庭进行收入调查，进行严格资格限制，以保证社会住房能真正向低收入者提供。
由于政府从供应和需求两个方面给予的鼓励和支持，原西德的住房建设达到了**，每年大约能建新房约70万套（其中50%左右是社会住宅），极大地缓解了住房短缺的压力。
（2）市场化进程时期。
20世纪50年代末，经过重建和恢复，市场经济得到了快速的发展，联邦德国的经济进入了持续发展时期。
从1950到1960年，联邦德国的GDP年平均增长12.9%，居民收入水平也有极大的提高。
在这个时期，住房极度匮乏的问题已经得到基本解决，住宅政策的重点也从大规模的社会住房的建造转向了建立规范的住宅市场，重点扶持自有住宅。
1956年，联邦德国颁布了对自有住宅进行扶持和鼓励的第二部《建筑法》。
如同第一部建筑法一样，该法要求联邦、州和地方政府在住房方面都要承担责任，各级政府对建房或购房者要给予补贴、贷款和减税等支持。
补贴措施的出台使大量的公共资金流入了住房建设。
公共资金的投入又吸引了大量私人资本，自有住房比例有了显著的提高，从1950年的8%上升到1968年的34%。
1960年，为了进一步开放住宅市场，为商业性开发建设创造条件，联邦政府又出台了《终止住宅管制和保证社会租住权法》。
取消了租金管制后，住宅的租金水平不断上涨，到了60年代，租金水平已经大大超过居民的承受能力。
1965年，为使低收入家庭能够住上房子，联邦政府出台了《住房补贴法》。
依据此法，凡家庭收入不足以租赁适当住房的公民都可以向政府提出申请，经审查合格后获得住房补贴。
补贴是按照家庭人口、税后收入及租金水平计算发放。
补贴的标准是补贴后家庭实际负担的住房支出应当在税后收入的20%～25%之间。
住房补贴，是一项极其有效的社会福利措施，它的出台对低收入者利益的保障发挥了重要的作用，并延续至今。
通过政府补贴对低收入者进行的住房援助以及通过市场运作并贯之于辅助性原则（即自助为主、国家扶持为辅的原则），极大地促进了德国的住房建设和住房分配。
到20世纪80年代末，房荒问题已经不复存在。
随着住房短缺问题的逐步解决，政府政策援助的重点开始更多地集中于一些被社会视为边缘的群体，如单亲家庭、多子女家庭、少数民族、酗酒者等的住房需求。
在通常情况下，这些人除了没有收入或收入水平普遍比较低以外，还经常会受到房主的歧视。
他们不仅没有足够的财力自己到市场上去租房，即使有能力到市场上去租房也常常会被拒绝。
而且这些“问题”
群体在80年代不断增大。
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